[摘要] 2014年新春伊始，乌鲁木齐楼市低迷，成交量下降，而房价的走势更牵动着许多人的神经。小编就大家热点关心的问题做一个梳理，乌鲁木齐楼市格局如何？为何新春乌鲁木齐楼市低迷、成交量下降？2014年乌鲁木齐楼市房价又将呈现什么态势？
2014年新春伊始，乌鲁木齐楼市低迷，成交量下降，而房价的走势更牵动着许多人的神经。小编就大家热点关心的问题做一个梳理，乌鲁木齐楼市格局如何？为何新春乌鲁木齐楼市低迷、成交量下降？2014年乌鲁木齐楼市房价又将呈现什么态势？
三四线城市---销售不畅日益明显
在当前“一房难求”与“供应过剩”并存的房地产行业格局中，中原地产首席分析师张大伟表示，经历了过去十年房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化特征明显，因此房地产市场已经很难用同一周期一概而论。他表示，2014年三四线城市将面临比2013年更大的风险，大量房企逐渐撤离三四线城市。在库存压力下，甚至可能出现崩盘的案例。
近期，部分三四线城市盲目进行新城建设，城市规划的无序使“新城”遍地。但后续需求的乏力使新城变成“鬼城”，甚至个别地区出现公务员摊派卖房的现象。多位受访者对中国证券报记者表示，在当前的三四线城市中，出现房屋供应严重过剩的“鬼城”并不在少数。这些信息的披露，使得三四线城市的风险浮出水面。
事实上，三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显。中原地产的报告显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。
业内人士表示，三线城市1月新建住宅成交量走低，虽有春节因素影响，但自2013年以来，三四线城市的新房成交量便一直处于低位。这与三四线城市人口外流、需求低迷的状况密不可分。中金公司的研报表示，三四线城市房地产市场冷热不均，整体而言，未来两三年供给过剩将是的问题。
据中指研究院统计，今年1月100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。但其中有37个城市的房价出现环比下跌，比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中，除厦门(楼盘)、温州、海口等以外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡(楼盘)、洛阳(楼盘)跌幅居前。
张大伟表示，要避免部分三四线城市楼市崩盘，应严格限制大城市规模，将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市，提高三四线城市的产业聚集效应。中金公司的报告指出，要解决三四线城市楼市的问题，应引导农民入城，通过产业发展带来收入、就业，而非被动“保障”。
为何新春楼市低迷、成交量下降？
中原地产研究中心的监测数据显示，1月前26天，一线城市成交环比降幅为22％，二线城市成交环比降幅为14.8％，三线城市成交环比降幅仅为3.2％。
随着春节的到来，乌鲁木齐新房住宅成交量较年前一周大幅下跌，据乌鲁木齐房产大巴扎网站公布的数据显示（图1），1月27日-2月2日内全市新房（住宅）成交量仅为57套，周环比下跌约51%。虽然很多楼盘新春期间依旧开市迎客，部分楼盘也推出新春“嘉年华”等活动暖场，但春节期间到场的购房者依然寥寥。
不过业界普遍认为，春节是楼市交易的传统淡季，楼市降温在预期之中，而且也并非低迷到“冰封”状态。原地产市场总监张大伟表示，一方面看，1月是传统淡季，另一方面则是自2013年底已有18个城市出台了调控收紧政策，加上银行信贷收缩，在一定程度上抑制了现阶段的房价上涨增速，房企惜售又再次降低了成交量。
而2月初乌鲁木齐新房住宅的周成交量又较前一周有所回升，据乌鲁木齐房产大巴扎网站公布的数据显示（图1），2月3日-2月9日内全市新房（住宅）成交量为61套，周环比增长约7%。
乌鲁木齐房价是否下跌？
（图2）为2013年1月-2014年1月乌鲁木齐新房（住宅）房价走势。（图2）中2013年1月乌鲁木齐住宅房价为6763元/㎡，2013年12月乌鲁木齐住宅房价为7515元/㎡，2014年1月乌鲁木齐住宅房价为7618元/㎡。由此可以看出，而2013年12月-2014年1月价格涨幅约1.3%，一个月时间上涨103元/平方米。而其他的数据中心给出的乌鲁木齐房价走势数据却也不尽相同。
（图3）中2013年12月乌鲁木齐住宅房价为7818元/㎡，2014年1月乌鲁木齐住宅房价为7642元/㎡。与（图2）不同，这组数据显示2013年12月-2014年1月期间，房价下跌176元/平米。而2013年12月两个数据中心给出的房价竟有303元/平米的差距。
（图4）为乌鲁木齐住宅房价结构，可以看出房价供给与需求在6000-7000元/㎡。
2014年乌鲁木齐房地产市场和房价走向：稳中有升
进入2013年下半年，住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老等政策相继出台，但从市场变化来看整体表现平稳。
乌房集团党委书记、董事长孙淑珍提到，2014年是我国全面深化改革的开局之年，也将是楼市治理走向全新轨道的起始之年。新疆与内地的不同之处是：房地产市场仍处在成长发育阶段，按乌鲁木齐市在“丝绸之路经济带”建设中所处重要地位因素及新疆未来发展规划，到2015年新疆城镇化水平要从2012年末的44%提高到48%，预期每年将会从农村转移到城镇的人口在60万左右，所以未来乌鲁木齐房市依然以刚性需求为主。房地产的平稳较快增长和经济走势是联系在一起的，只要经济快速增长，房地产市场的走势就会扶摇直上。在这样的大环境下，2014年新疆房产市场将会继续保持稳步小幅上涨的态势，而乌鲁木齐这类省会级城市将整体表现稳健。
小编综述：在当前“一房难求”与“供应过剩”并存的房地产行业格局中，三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显；而春节是楼市交易的传统淡季，楼市降温在预期之中，而且也并非低迷到“冰封”状态，且（图1）数据显示，2月3日-2月9日成交量出现回暖现象。由于数据统计选取的地区、偏向不同可能造成数据差异，单凭某个月数据的涨跌而猜测2014年房价走势是不可取的。而由（图2）与（图3）可共同参考2013年全年房价走势，发现2013年1月-2013年12月全年价格涨幅约11%，且全年月均涨幅较为平稳。
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