[摘要] 今天我们继续从企业扩张、区域布局的角度对排行榜进行解读。纵观2014年全年，虽然市场环境低迷，库存高企，房企的日子并不好过，然而年终，龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽。
今天我们继续从企业扩张、区域布局的角度对排行榜进行解读。纵观2014年全年，虽然市场环境低迷，库存高企，房企的日子并不好过，然而年终，龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽。在各房企开始总结过去一年收获的同时，未来前景并不十分明朗的2015年，诸多房企特别是一些中小型房企，也在思考，在房地产“黄金盛世”已渐渐走远的年代，“白银十年”该如何扩张布局？
化——依然是诸多房企的发展之路
根据我们企业排行榜单数据，列为10的房企中的9家基本上已经完成化扩张的布局。20中，性房企占比已达70%。而在50中，列位20-50位的房企几乎还是停留在区域性公司阶段。事实上，一线房企们早在10年前就已经开始化扩张进程，典型的“行业大佬们”如万科、保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)等，早其实均隶属于“华南系”房企，而他们也是早完成化布局扩张的房企，成为性大公司，不过在这一批早期化房企中，他们身上并没有明显的区域性“粤派”风格。而相形之下，不论是已经开始化进程的龙湖地产，还是目前发展势头正旺的如浙商绿城、闽商泰禾等，在规模和风格上，依然有着区域性公司的影子。
2014年对于多数房企来说可谓是竞争残酷的一年。年初，由一批中小房企的破产倒闭潮和降价潮开启了行业的深度盘整。站在2014年年尾展望2015，我们发现：在一线龙头房企不再追求规模上的全速扩张，开始思考如果更好的内生性成长，“有质量”增长的时候，对于一大批依然是处于区域性规模的房企来说，化——还是未来发展绕不过去的一条路。
备注说明：有关规模中性、化进程中以及区域性企业的划分，是根据circ系统中划分区域，某一单独区域内(如华东、华北等)企业项目占比达50%以上，即为区域性房企；而某两区域中项目占比达60%以上，即列为化进程中企业。
然而，即使在此前的地产“黄金十年”期，化失败的例子也有很多，不少房企也都经历了多城市扩张又逐步收缩战线的过程。因此，以政策、市场为导向，深入研究企业自身以及各城市的特点后再选择进入战略是至关重要的。在目前的市场状态下，我们总结，化扩张有以下三点可以借鉴：
避风险——“不失时机”挺进一线
2014年相当不少企业适时调整开发布局，一线城市虽然竞争厮杀激烈、拿地成本水涨船高，但整体来说，需求依然强劲，库存去化相对较快，项目销售回笼资金较快。相较于一些三四线城市库存量巨大，购买力乏力，许多企业扩张重点回归，依然瞄准利润率更高的一二线城市拿地。
2015年一线市场将稳步回升，对于一些实力较强的，能承受一线城市高门槛拿地成本的区域房企，不妨可参与竞争厮杀，适时进军一线城市。在房地产市场由高速增长逐渐进入平稳发展的“新常态”的背景下，一线城市不失为避险的好地方，但同时需要注意的是，同样竞争也非常激烈。
扩辐射——“以己为本”本土轴心
对于跨区域进行化扩张的房企来说，面临的一个很重要的问题就是不同区域之间差异化的问题。跨区域房企能否很好的“入乡随俗”的问题。比如，不同城市的房地产市场发育程度以及当地的一些不同的需求差异，经验的照搬往往是行不通的。不过，相较于北南方这种需求差异明显的，在同一区域货相近区域例如珠三角、长三角或华东区域，其差异化往往相对较小，区域化房企的拓疆之路不妨就“以己为本”，立足自己的大本营，面向附近区域辐射。
不任性——“精挑细选”进入城市
虽然近期各城市公积金、银行贷款等方面松绑的政策暖风依然频吹，但我们认为，2015年不可过分乐观，市场整体趋稳，二线城市也将延续2014年的走势，尽管从商品房消化周期来看，在今年以来众多利好政策的刺激下，多数二三线城市库存压力有所缓解，短期风险下降。然而，从土地消化周期来看二三线城市的中长期风险，各城市表现分化明显。部分城市能够保持平衡，部分城市则压力巨大。
在选择进入的城市中，需要“精挑细选”，对于本身已经库存量较大，去化乏力的城市，要慎入。我们之前的报告中也曾指出：当前商品房库存压力处于相对高位的有沈阳、长春、无锡、福州、长沙、青岛、和常州等城市；而诸如济南、大连土地储备过高；武汉、宁波（、杭州等，土地成交短期激增，未来或均存在较大的去化压力。房企应理性分析市场，理性拿地，切勿盲目跟风。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
