[摘要] 上月，央行、住建部、证监会、财政部和国税总局五部委先后下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。文件规定，当日起，个人出售2年及以上的普通住宅，可免征营业税。而个人申请商贷购买二套房首付低可到4成。
上月，央行、住建部、证监会、财政部和国税总局五部委先后下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。文件规定，当日起，个人出售2年及以上的普通住宅，可免征营业税。而个人申请商贷购买二套房首付低可到4成。
据了解，工行、建行、中行、兴业等银行乌鲁木齐分行的信贷部负责人，各银行均表示将尽快按照央行的政策执行，具体落实的细则正在制定过程中。兴业银行一位个贷经理透露，房贷是银行的基础业务，一贷好几十年，因此银行在调整房贷利率时都比较慎重。“除非央行将继续为市场注入资金、整体市场的理财产品降低，否则首府二套房利率下降的空间很有限。”
营业税免征期“5改2”
通知规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
商贷二套低首付变四成
《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》提出，鼓励银行业金融机构继续发放“组合贷”，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。
按照去年9月30日央行下发的政策，对于拥有1套住房且贷款已结清的居民家庭，购买二套房时首付可降至3成，但对于贷款未结清的居民家庭，再买二套首付依然维持在6成。这样，第二类家庭的首付成数一下减少了2成。
公积金首付首套仅需两成
公积金贷款买房的首付比例也同时下降。文件规定，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
这就表示，只要是普通住宅，无论首套房屋的面积是小于或大于90平方米，购房人均可以享受首付低2成的政策。
房价难现大幅上涨
新政无疑会刺激成交量在二季度的复苏。新疆创未来房地产开发有限公司董事长助理安利虎认为，从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，短时期内房价上涨的可能性不大。阳光印象总经理印滢也认为房价涨不涨还是取决于市场。开发商目前要强力去库存，业主如果单方面大幅提价，恐怕将面临“有价无市”的被动局面。在所有调控政策中，房贷与购房者“贴肉”。房贷放松，自是属于大利好。近几年，改善型需求渐渐成为市场的主力需求。新政将刺激改善型需求的提前释放，房屋交易的活跃度有望得到提升。
100万的二手房首付和税费有多少？
以市民李先生名下有一套房贷款未结清，想要再购买一套2013年1月交房、面积130平方米、总价130万元的二手房为例，假定房屋的评估值为100万元。
商业贷款方面，李先生如今可贷款6成，即100×0.6=60万元，需支付首付款60万元，比新政前减少了20万元。税费方面，由于房屋已满2年，原先需要交纳的5.5%营业税可以减免，即130×5.5%=7.15万元。契税仍为成交价的3%，即130×3%=3.9万元。由于房屋未满5年，个税仍需按照差额的20%交纳。
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如何认定二套房
一、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房 家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
二、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房 如不出售现有房产，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
三、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房 虽然没贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
四、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房 目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。
五、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款 目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。
六、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起 夫妻双方在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
七、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房 只要央行征信系统中能够查到房贷记录，即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房也会被认定为二套房。
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