[摘要] “现今政策的着眼点是，期望通过放松房地产市场管制，活跃房地产市场，加快去库存速度，进而带动房地产投资。”
“现今政策的着眼点是，期望通过放松房地产市场管制，活跃房地产市场，加快去库存速度，进而带动房地产投资。”4月3日，辽宁省房地产研究中心副主任石海均在接受中国房地产报记者采访时说，“现在的利好政策只能缓解短期的部分问题，尚无法扭转市场的长期趋势。目前，我国房地产刚需人口已经进入下降通道。”
应声反弹难以再现
“在整体经济下行趋势背景下，房地产市场发展的重要性又被重提。”石海均分析，去年以来，中央和各地相继出台的各项宽松政策只是让一线城市销售在去年四季度有短暂的好转，房地产市场仍未企稳，库存居高不下，房地产市场预期仍不乐观。低迷的市场形势同时加大了经济下行压力，加剧了地方财政和债务压力。
他表示，此次相关部委联合发文，放松对房地产市场管制，是本届政府首次利用组合拳刺激房地产市场需求，目的很明显，就是要避免房地产市场继续低迷，促进商品房销售，带动房地产投资。
“目前一系列救市政策的密集出台，形式上与2009年的强刺激政策非常相似，但又与2009年有所不同。”石海均说，一是基础不同，当前房地产市场主要是库存量大、市场分化严重、后市预期不乐观等问题；二是性质不同，目前政策仍属于放松市场管制，而非强刺激政策。此次政策着眼于房地产市场在买方市场下，期望通过放松房地产市场管制，活跃房地产市场，加快去库存速度，进而带动房地产投资。
“此次首付降到40%，按家庭收入水平估算，将增加约10%的市场有效购买需求。而营业税免征门槛‘5改2’，有助于拉动购房时间在2~5年的二手房交易，提高二手房市场的活跃程度。”石海均预判，“但政策明确，对于具体首付款比例和利率水平，由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定，保证了风险处于可控范围，可以有效防止投机性需求的膨胀。因此不会出现类似2009年房价疯涨的局面。”
只能缓解短期问题
“我国房地产刚需人口已进入下降通道，房地产投资属性在弱化。在利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿也将系统性下降，这将是我国房地产市场的中长期特点。”石海均认为，此次利好政策只能缓解短期问题，无法扭转市场中长期趋势。
基于此，石海均预测，国内一二线城市的成交量将在4月快速上涨，二季度市场成交量可能会出现环比30%的上涨。三四线城市的楼市也将小幅回暖。
“目前新政仅是针对普通住宅而言，针对中高端住宅的政策，可能会在7、8月份出台。此外，若本次新政效果不理想，将会继续出台更宽松的政策，如首付、利率进一步下降，二手房个税与营业税同步下调、房地产开发企业的税负降低等。部分城市还可能对户籍政策进行松绑，增加可购房人群的基数。”石海均说，未来信贷政策将会继续松绑，年内两次以上的降准降息是大概率事件。地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种积极的救市政策。
不过，如果开发商借机涨价，致使房价上涨的幅度抵消政策利好带来的购房成本下降，对市场需求的释放，以及整个市场回暖将是个打击。
结构性需求错位急需解决
石海均认为，当前房地产市场的实质问题是：住房的供应与需求存在结构性错位。
“以辽宁省为例，全省现有已建住房在总量上已能够满足辽宁省户籍人口及相对稳定的外来人口的居住需求。但为什么很多人依旧感觉房子还不够？这里面就存在结构性需求错位的问题。”石海均说，在中国城镇化不断推进的大背景下，农村进城务工人口，在城市很难买到适应他们购买力的房子；从小城市进入到大城市的那部分人口，在大城市很难买到适应他们购买力的房子；很多三四线城市住宅供应量大，但人口却持续萎缩……这些需求的错位急需调整，所以房地产市场也不能仅从总量上去判断。
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