随着房地产销售回暖和房地产再融资正常化，房地产开发到位资金降幅继续收窄，单月到位资金小幅增长；企业投资仍然谨慎，房地产投资同比增速继续放缓；房地产资金供求格局促进房地产资金弱改善。同时受宏观面资金成本下行和房地产直接融资规模扩大影响，房地产整体融资成本稳步下行。总体来看，房地产行业整体投融资环境趋于宽松，大型企业资金面相对更充裕。
房地产投资增速下降，到位资金降幅收窄，房地产整体资金面好转。主要房地产企业中长期借贷成本下行，借助资本市场直接融资，房地产逐步走出融资困境。
房地产资金面好转的三个主要影响因素：销售稳步回升，加快销售资金回笼，企业现金流入显著增加；资本市场恢复融资功能，企业直接融资规模平稳增长，股权融资增幅明显，推动房地产到位资金降幅收窄；房地产投资继续放缓，到位资金与投资额差值同比降幅收窄，行业资金面整体相对宽裕。
房地产资金成本下行影响要素：货币政策引导全社会融资成本下行使房地产业受益；受益资本市场融资功能恢复，房地产企业直融提速，低成本直接融资替代高成本资金的措施促进房地产企业资金成本下行。
简评
随着房地产销售回暖和房地产再融资正常化，房地产开发到位资金降幅继续收窄，单月到位资金小幅增长；受企业投资谨慎影响，房地产投资同比继续下行。房地产资金供求弱改善格局继续。同时受宏观面资金成本下行和房地产直接融资规模扩大影响，融资成本稳步下行。总体来看，房地产行业整体投融资环境趋于宽松，大企业资金面相对更充裕。
一．资增速继续下行，到位资金降幅收窄，房地产资金面好转；大型房企债券类直接融资成本逐步下降。
1、房地产投资增速下降，到位资金降幅收窄，房地产整体资金面好转。
2015年1-5月，房地产开发投资3.23万亿元，同比增长5.1%，增速比1-4月回落0.9个百分点，房地产企业对未来市场保持相对谨慎。房地产开发企业到位资金4.6万亿元，同比下降1.6%，降幅比1-4月收窄0.9个百分点，到位资金降幅收窄主要受销售回升和自筹资金推动。到位资金与投资差额1.37万亿元，同比下降14%，降幅比1-4月收窄1个百分点，显示房地产业资金面继续好转。
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2、主要房地产企业中长期借贷成本下行，借助资本市场直接融资，房地产企业逐步走出融资困境。
2014-2015年房地产企业中期票据发行利率稳中有降。保利地产2015年期5年中期票据利率为4.6%，比2014年期低0.2个百分点。中期票据、企业债等直接融资工具的广泛引用，降低企业对房地产高息贷款、信托的需求，不但缓解房地产企业资金需求，且逐步降低房地产企业资金成本。
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二.房地产资金面好转的三个主要影响因素：销售回款提速、资本市场直接融资功能恢复、投资继续放缓。
1、销售稳步回升，加快销售资金回笼，企业现金流显著增加。
2015年1-5月，商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅比1-4月收窄4.6个百分点。商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，年内首次同比转正，其中5月单月销售金额同比大幅增长24.3%。
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销售快速回升促使1-5月定金、预付款的同比降幅快速收窄，按揭贷款呈现快速回升。尤其在多次置业首付比例下调以后，按揭贷款的快速增长成为到位资金降幅收窄的重要推动要素。
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2、资本市场恢复融资功能，企业直接融资规模平稳增长，股权融资增幅明显，推动房地产（专题阅读）到位资金降幅收窄。
1-5月，房地产企业到位资金来源中企业自筹资金1.84万亿元，同比增长0.9%，是推动房地产到位资金降幅收窄的重要影响因素。资本市场活跃，多家房地产公司通过增发方式进行股权融资，优化资本结构。不完全统计，房地产上市公司股权融资184亿元，同比大幅增长229%。
3、房地产投资继续放缓，企业对未来预期仍比较谨慎，拿地保持低位，新开工略有回暖，但施工增速仍保持小幅回落。到位资金与投资额差值同比降幅收窄，行业资金面整体相对宽裕。
2015年5月,代表性品牌房企（专题阅读）拿地金额共102亿元，同比下降25%，拿地面积246.8万平方米，同比下降29.4%。1-5月，房屋新开工面积5.03亿平方米，同比下降16.0%，降幅较1-4月收窄1.3个百分点，房屋施工面积61.7亿平方米，同比增长5.3%，增幅较1-4月回落了0.9个百分点。
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三.房地产资金成本下行影响要素：货币政策引导全社会融资成本下行使房地产业受益、房地产企业直接融资替换高成本负债。
1、货币政策引导全社会资金成本下行，房地产（专题阅读）直接受益。
疲弱的经济和低通胀预期将维持货币政策宽松趋向。定向宽松仍将继续发挥稳定经济的重要作用。央行货币政策不仅仅关注数量总量指标，资金成本近期成为货币政策重要目标，房地产业同样受益于全社会资金成本下行。
货币供应和社会融资规模平稳增长，房地产资金需求环境温和。2015年5月广义货币(M2)余额130.74万亿元，同比增长10.8%；狭义货币(M1)余额34.31万亿元，同比增长4.7%，货币供应增速加快。5月全社会融资规模增量为1.22万亿元，融资规模稳步扩张。
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资金成本总体保持下降趋向，实际利率水平高位回落，但资金成本下行仍有较大空间。2015年5月银行间市场同业拆借一年期利率为3.44%；实际利率为2.24%，资金成本下滑明显，但实际利率仍处于五年来较高水平，预计未来货币政策仍将持续催降资金成本。
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从目前货币政策环境看，经济增速仍未根本好转，投资需求不旺、消费增速缓慢下降，净出口无根本好转，PMI现行指标仍不太乐观，而通货膨胀率近几个月低位徘徊，货币政策进一步宽松的窗口一直打开，未来基础货币供应增加、继续引导融资成本下行都将在预期内出现，房地产资金面宽松、资金成本下行的趋向不变。
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2、受益资本市场融资功能恢复，房地产（专题阅读）企业直融提速，低成本直接融资替代高成本资金的措施促进房地产企业资金成本下行。
2015年1-5月，房地产开发企业到位资金中，自筹资金1.84万亿元，同比增长0.9%。房地产上市公司股权融资184亿元，同比大幅增长229%，房地产企业加快直接融资步伐，并大量使用低成本资金替代高成本资金，催降整体资金成本。
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金融机构5年期人民币贷款基准利率于2014年11月22日、2015年3月1日和2015年5月11日分别调整为6%、5.75%和5.5%。典型房地产企业同期中期票据的利率不断下降且近期呈现低于人民币贷款基准利率的趋势。房地产企业直接融资代替高成本银行贷款。
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