[摘要] 首付再降，看似是给购房者和房产投资者送上一份大礼，但5%的降幅不温不火，又显得诚意不足。那么在9月的后一天降首付，背后又有什么玄机呢？
国庆小长假前的后一个工作日，中国人民银行与银监会联合发布通知，在不“限购”城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
首付再降，看似是给购房者和房产投资者送上一份大礼，但5%的降幅不温不火，又显得诚意不足。那么在9月的后一天降首付，背后又有什么玄机呢？
我们知道，通常意义上“金九银十”都是一年之中房产交易为火爆的时间，开发商往往要借助一年之中后一次使销售量冲上一个顶峰的机会，好好地推销自己的产品——尤其是在库存量高企、房企利润下滑的形势下，“金九”显得意义更加非比寻常。
然而，事与愿违——就拿房地产市场稍好北京来说，北京秋季房展会一直以来被认为是房地产市场的风向标，这次房展会上大的特色就是加大了优惠力度，然而，这并没有吸引购房者太多的购买欲望。不但来房展会的人与往年相比少了不少，而且到访的客人也是看的居多，真正准备购买的人并不多。北京通州的二手住宅成交量也在九月出现了大幅下滑的现象。8月15日至9月15日，二手房签约量仅1188套，环比跌幅高达41%，成交量大幅下调。9月之前的单周签约平均成交量在250套以上，目前看成交量跌幅超过50%，市场成交进入量跌价稳阶段。
进入十月，马上就要公布九月70个大中城市房地产交易的变化情况，为了让“金九”挽回些面子，政策火速出台也就可以理解了——一旦9月份数据不好，那么就要从政策上力挺。只是一年以来多种刺激政策叠加下，房地产市场交易仍然疲软，那么再添加一个不温不火的政策，也只是强弩之末。即使短期内可以提振交易量，但中长期看并不会带来“银十”这样理想的结果。
看看房企的情况就知道了：1-8月，房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比前7月回落0.8个百分点。自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续19个月下滑，目前已经连续六个月在个位数徘徊的状态。
然而，截至8月末，商品房待售面积达66324万平方米，比7月末增加65万平方米。从上市房企的半年报来看，截至9月8日，共有138家房企公布半年报，总存货金额高达2.48万亿元，同比涨幅达12%。
可以看出，商品房前期的库存基数较大，特别是二三四线城市去库存形势更为严峻，这在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿，由此而房地产开发企业投资意愿不足，房地产开发投资增速持续回落；也就是说，造成开发投资增速回落的原因主要是库存量压制了房地产企业的投资热情——在房产投资中，“拿大头”的房企热情都下降了，那么“银十”的热情又从何而来呢？
此外，由于国际金融危机，全球贸易收缩，中国出口形势发生逆转，外汇储备不再增长，货币被动超发局面不复存在，这使得支持房价长期上涨的货币因素消失了，并导致住房投资价值弱化。
综上所述，一轮一轮的救市政策之后，楼市需求已大量透支。今年“3·30新政”以来，在前期积压的需求和房企营销的合力下，大中城市房地产市场成交量价出现了回升；需要注意的是，这种回升以及需求的集中释放，带来的往往是市场需求的透支。如果投资者据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，借助这次托市政策匆忙入市，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
每一位投资者在投资过程中，多一些对市场规律的认识和对未来趋势的考察，少一些冲动和“捡便宜”的心理。政策出台究竟是“利好”还是“利空”，这需要投资者根据市场的情况和未来发展的趋势自行判断。尽管看透房产投资的本质和房产市场的走势并不容易，但却是每一位有志于房产投资、有志于让家庭财富增值的投资者都要努力去实现的。在这个过程中可能会迷茫，可能会痛苦，一旦经历过这个过程，就能找到真正值得投资的项目，从而实现财富的持续和稳定增长。
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