[摘要] 很多人，包括房地产业内人士，都没有真正搞清楚这3个重要概念“秘密”。
很多人，包括房地产业内人士，都没有真正搞清楚这3个重要概念“秘密”。
概念一：美元顶
当我们说楼市见顶的时候，是需要有一个精准的定义的。比如，它是美元计价之下的“见顶”，还是人民币计价下的“见顶”。如果是人民币计价，那么是“购买力”概念下的见顶，还是表面价格上的见顶？
从中短期来看，中国中心城市的房价存在一个“美元顶”。或者说，在2016年9月30日之前，北上广深的房价很有可能在以美元计价上，创出一个高点，而且是未来几年内难以超越的。
为什么是“2016年9月30日之前”？这是国际货币基金组织（IMF）给人民币预留的，正式纳入SDR的一个预备期。
也就是说，如果在11月份人民币纳入“特别提款权”（SDR）一篮子货币的申请获得通过，也要在2016年9月30日之后才能真正“梦想成真”。
这个预备期有多重含义，比如让其他国家、投资机构做好准备之类的，当然还有一个含义：希望在这个时间点之前，让人民币汇率得到市场的检验。
因为人民币纳入SDR的一个重要条件，是增加可兑换度，或者叫可自由使用程度。这将带来人民币汇率的贬值压力。
事实上，很多经济学家都认为，未来2年人民币可能会贬值10%到15%。人民币的贬值压力，将加速国内楼市的见顶。当然，这是这算成美元价格的见顶。
概念二：人民币顶
对于绝大多数人来说，他们更习惯用表面价格来评判楼市有没有见顶。比如当我们说2015年某个城市的房价是2005年10倍的时候，我们没有考虑过购买力的问题。实际上，考虑到人民币贬值因素，房价可能只上涨了2到3倍。
对于一线城市楼价来说，如果以人民币计价，很难见顶。
为什么？
，人民币广义货币M2增速仍然比GDP增速快6个百分点，当更多的钱来追逐一定量的财富的时候，当然会出现物价上涨。中国楼市供应量虽然过剩，但一线城市中心区的普通住宅仍然是稀缺的。
第二，国家仍然需要通过一线城市不断打破楼市天花板，拉动楼市增长，终确保经济增长。
所以，从人民币计价角度看，中国楼市很难见顶。如果出现见顶迹象，也会诱发央行新的宽松的货币政策。
概念三：M2增速
所谓M2（广义货币），是由流通中的现金、企业存款、居民储蓄存款、非存款类金融机构在存款类金融机构的存款、住房公积金存款、证券公司客户保证金等构成。它的增速，是观察通胀的重要指标。老百姓常说的印钞速度，其实就应该是这个指标。
1999年年底的时候，中国的M2总量是12万亿。2015年9月，M2总量增长到了136万亿元（总量超过了美国）。
也就是说，16年增长了11倍还多。这就是说我常说的“印钞票的时代”，“过多的钱”推动房价不断飙升，在明显的财富效应下，中国人疯狂买房，由此带动经济高速增长。
在这10多年里，M2年增速往往在17%左右，个别年份达到27.7%。也就是说，中国货币政策一直处于宽松状态，不断给企业加杠杆。
直到2011年以后，才逐步降低到14%以内。M2增速下降，是经济减速的重要原因。但M2如果仍然保持高速增长，则经济将会因为过热而崩溃。
M2增速在过去10多年是左右房价的决定性因素，未来也是。只不过，它的疯狂增长期结束了，未来是一个理性增长期。2014年以来，央行一直很有节制低控制M2增速，不到万不得已不轻易放水。
但M2增速快过GDP几个百分点的情况，在未来10年内都很难改变。这意味着在通胀的推动下，大中城市“有用的房子”的房价，都会温和上涨。想下跌，将变得有点困难，除非出现金融危机。
结论：
如果以人民币计价，一线城市房价仍然有明显的上涨空间，而且在M2增速快过GDP增速5到6个百分点的大背景下，很难见顶。但如果以美元计价，一线城市房价可能在未来一年里阶段性见顶。
三、四线城市有两套房的人该怎么办？
转自：雪球（微信ID：xueqiujinghua）
以下是葫芦岛市球友@沸石追日的分享，已有两套房担心资产贬值该如何抉择的问题，感觉很具有普遍性。球友自己想了两套方案（原来我提过三套，但卖了再买的方案被球友自己否定了），大家帮着看看吧？
@沸石追日 居住在葫芦岛这个小城市，房子有一套大的、一套小的，明年肯定住大的了。那么问题来了，小的要不要留？
方案一：出租。一年能租1.5万左右，除了我要付暖气费、物业费等，成本加一起差不多要3800-3900的样子，净剩1.1万左右。
同时抵押做贷款，非买卖只能做住房抵押的个人消费贷款，我们行期限长做10年，利率是7.725%（今天刚问完）。这房子大概能卖53万左右，但评估也就能毛估4000一平米左右，住房抵押消费类贷款高可贷7成，算下来可以贷30万左右，每月要还款本息3600元左右。
30万做理财，年化率8%，年2.4万（简单点就不算复息了）。假设10年过去了，手里还有1套房子+30万贷款资金+11万房租纯收入+24万理财收入-43.15万的贷款本息支出=1套房子+21.85万元。假设10年后这房子略，价值60万。那么，合计为81.85万元。
方案二：卖掉。到手53万（假设房子买卖一切费用由买房承担），还是做理财，年化率8%，年4.24万元。10年过去了，手里还有53万+42.4万元的理财收入=95.4万元。
综上所述，很明显我应该选择方案二，卖掉现有的小房子，获取资金做理财。
方案三：前述两个方案的折中，卖掉小的，按揭再买一个更有投资价值的房子，同时用多出来的钱做投资（与方案一的区别在于按揭贷款利率更低、新买房子品质和空间更大）。
但作者没有选，这个城市没有这种房子，全面！严重！过剩！若不是改善居住条件，我也不会买现在这个大房子。
我的解读和建议：
1、过去两三年，三四线城市房产价格基本不涨或小跌，未来三年估计也这样。即使考虑杠杆，靠房产增值获得10%/年以上的可能性应该不大了。这也是大家的普遍焦虑，房产似乎不太靠谱了，又找不到其他稳妥、可持续、还不错的资产类别。
2、如果所在城市的房产目前过剩，所持有房产未来三五年也看不到涨的可能性（在新房大量上市的情况下，估计这些城市二手房表现为有价无市或无价也无市），理性的选择是卖掉其中一套，然后去做新的投资（注意、流动性和风险的平衡）或者改善家庭生活，投资子女的教育之类。
既然不是好房子，为什么要持有？手头握有两套房的意义只是看着舒服，不涨价，出租也不高，还不够折腾的（三四线城市租赁市场和二手房市场都不发达）。
当然，这个方案需要考虑房子是否好卖，投资能力如何，家庭对多套房是否有偏好等问题。
3、关于其他投资：
（1）相对靠谱的P2P平台。当然，随着越来越多的平台介入，P2P的率下降是必然的。
（2）如果资金量大些（100万以上），很多信托都是刚性兑付。当然，没有的无风险，只是一个退而求其次的选择而已。
（3）风险承受力强的，拿20%左右的资金投到股市，当作练手也不错（没时间可考虑每月定投指数基金，以5-10年的背景看，这个是笨，但较高且风险可控的方式）。
供球友们参考，也希望更多朋友讨论。
再次强调，无论房产、地产股还是其他什么投资，都有风险，且买且珍惜！
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