[摘要] 那么问题来了，究竟哪种贷款方式更适合提前还款？ 这需要从买房之初向银行伸手借钱说起。
“出来混，总是要还的”，对这句话，小T同学在近期有了更深刻的领悟。2009年底因为买房，他向银行申请商业贷款，额度为100万，还享受利率七折优惠（按照2015年8月26新商贷利率5.15%计算，利率为3.6%，公积金利率是3.25%，有种赢在起点的感觉有木有?!）
从2010年1月开始首次还款，截止到2015年10月20日，一共还款70期，5年半的时间怎么也该长舒一口气了吧！结果血淋淋的事实摆在面前，接下来剩余还款总额为：100万+6391元。
“有种青春不复返，负债还不减的疲惫感。”小T说，尽管享受着传说中的七折利率优惠，但人算不如银行算，先还的都是利息，要想花得少，还得还得早。
那么问题来了，究竟哪种贷款方式更适合提前还款？
这需要从买房之初向银行伸手借钱说起。
等额本金的特点是：
本金不变，利息逐月递减，每月的还款月供都不同，呈现逐月递减的状态，但前期对于现金的要求比较高，压力较大。
等额本息的特点是，
每月还款额度相同，本金逐月递增，利息逐月递减，由于还款额度每月均等，因此还款压力比较小。
是不是跟之前所说的公积金贷款很像。
以小T的贷款为例：贷款100万，利率七折优惠，贷款期限20年
等额本金：
首月还款7166.67元
每月递减：12.5元
总支付利息：361500元
本息合计：1361500元
等额本息：
每月还款：5851.11元
总支付利息404267.52元
本息合计：1404267.52元
综上可以看出，从利息支出的角度考虑，由于等额本息初几年还款中付给银行的利息要远远多于本金，以等额本金的方式进行提前还款，会节省更多的利息。
问题又来了，我怎么知道到底适合哪种还款方式？
如果你手头资金充裕，就可以考虑用等额本金的贷款方式，方便未来进行提前还款。
特别注意的是，如果还款时间已经超过总还款期限的三分之一，实际上你已经还了一半左右的利息，如果选择提前还款更多偿还的是本金部分，所以这个时候已不适合用等额本金进行提前还款。
如果你收入稳定，家庭正常开支较平均，就可以选择等额本息；
如果需要提前还款，不会影响正常的开支，而且想要缩短贷款年限提前还款，用这种贷款方式更加方便。
怎么感觉跟公积金一样，那为啥还选商贷？
要知道，他俩看着差不太多，实际各有优劣，满足的也不是同一个群体。
优势：利率低、提前还款设置灵活。
缺点：额度受限制，审批流程复杂、时间久。
优势：额度灵活，审批快。
缺点：利率高波动大，提前还款受约束条款多，且需要精打细算。
比如因贷款额度不同，选择的产品就不一样。
贷款额度100万以下
可以选公积金贷款，公积金贷款的额度现在能够达到120万，所以适用人群就是这类首次买房的人群，即此前从未买过住房，名下没有房产首次贷款置业的。
而且如果首次购买的房屋在90平米以下或房屋为政策性住房，个人单身缴存在840，夫妻双方缴存额累计达971元，使用公积金贷款的额度即可达到90—120万，所以如果是首次置业而且按月缴纳公积金的人群，不妨通过公积金贷款来买房，节省贷款利息。
贷款额度100—200万
如果贷款额度超过了120万，在贷款方式上选择使用商业贷款或组合贷款，贷款的年限选择在20—30年较为适宜，组合贷款的办理流程比商业贷款长，所以如果选择商业贷款更为保险。（而且小编听说，好多楼盘都不接受组合贷款的。）
贷款额度200万以上
因为所贷款的额度高，所以在贷款方式上选择纯商业贷款为合适，如果购房人用组合贷款，公积金部分额为120万，受办理时间的制约，所享受的利息优惠并不多，所以用纯商业贷款在办理时间上更加有优势。
写在后也是重要的一点：
之于商业贷款
每一家银行都不一样
每一家银行都不一样
每一家银行都不一样
所以，根据自己的情况，多去问几家，仔细比对后再选择,同一个银行，各个支行也存在差异（虽然是明令禁止的），有时候差异还很大！！
还有
看清合同
看清合同
看清合同
重点为以下几项，
折扣有多少
固定了多长时间内不能提前还款
有没有其他限制项（要在该银行买理财产品/定期存款等）
后附两个表给你吧，分别是《各大银行房贷提前还款条约》，《各大银行商贷折扣及其条件》。
各大银行房贷提前还款条约
一、中国银行
1、供楼不足一年的罚息三个月；需提前一个月申请方可赎楼。
2、供楼满一年不足二年的罚息二个月；约5个工作日后拿房产证注销过户。
3、供楼满二年不足三年的罚息一个月；
4、供楼三年以上的已抵押合同为准。
二、农业银行
1、供楼不足一年的罚息六个月； 需提前一个月申请方可赎楼。
2、供楼满一年不足三年的罚息三个月；约7个工作日后拿房产证注销过户
3、供楼满三年以上的罚息一个月。
三、工商银行
没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息 需提前一个月申请方可赎楼。约10个工作日后拿房产证注销过户。
四、建设银行
1、供楼不足一年的罚息三个月； 需提前一个月申请方可赎楼。
2、供楼满一年不足二年的罚息二个月；1个工作日后拿房产证注销过户
3、供楼满二年不足三年的罚息一个月；
4、供楼三年以上的无罚息。
五、招商银行
1、提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存。 需提前一个月申请方可赎楼。
2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚。 约10个工作日后拿房产证注销过户。
六、 北京银行
一年内不能提前还款，一年后提前一个月申请无罚息；约10个工作日后拿房产证注销过户。
七、交通银行
1、供楼不足三年收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可赎楼。
2、供楼满三年预存十天到一个月的不收罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户。
八、 华润银行
1、供楼不足三年的罚息一个月， 需提前一个月申请方可赎楼。
2、供楼满三年无罚息 约10个工作日后拿房产证注销过户。
九、 邮政储蓄
不满1年的罚剩余本金的1%，1年后就要提前一个月申请，无罚息 需提前一个月申请方可赎楼。 约10个工作日后拿房产证注销过户。
十、 光大银行
供楼不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去； 需提前一个月申请方可赎楼。 约10个工作日后拿房产证注销过户。
十一、 华夏银行
二年内罚2个月,二年后不到三年罚一个月,三年后不用罚息 需提前一个月申请方可赎楼。 约10个工作日后拿房产证注销过户。
十二、 深发展银行
供楼不足一年的收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可赎楼。 供楼满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户，供楼满二年以上收取一个月罚息。
十三、 浦发银行
满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息。不满一年罚合同金额1% 需提前一个月申请方可赎楼。约10个工作日后拿房产证注销过户。
十四、 平安银行
1、一年内罚贷款余额1%，二年内罚贷款余额0.5%，二年后罚一个月需提前一个月申请方可赎楼。
2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息，约5个工作日后拿房产证注销过户。
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