[摘要] 部分已经开始涨价的楼盘更应该三思而后行，首府楼市去化必将更加任重而道远。
10月19日国家统计局公布数据显示，前三季度商品房待售面积66510万平方米，按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住。那么作为住宅存销比常年排名第二，去化周期高达34个月的乌鲁木齐，在经历了七八九十连续四个月的突击去化之后，是否从高危的边缘平稳落地？来看看房天下的分析。
据透明售房网数据显示，2015年7月、8月连续两个月的乌鲁木齐新房销量同比环比都实现了跳跃式的增长，新房库存去化周期都维持在20个月以下。然而，2015年9月乌市新房成交仅为6027套，较8月减少了3484套，跌幅为达26.12%；2015年10月乌市新房共成交4218套，较9月减少了2809套，跌幅为39.79%。7、8两个月连续的销量走高似乎耗去了首府楼市回暖的大量火力，让金九银十的乌市楼市出现了环比连降，同比连升的尴尬局面。而截至10月末，乌市住宅待售套数为117370套，比上个月微增590套，全部商品房待售套数则是达到了286285套（详见下表）。这也使得10月首府新房去化周期再次攀升至28个月。
从数据上来看：
在区位方面，水区新房36442套的库存没有成为去化的障碍，在月均1915.5套的成交保障下，10月的去化周期已经缩短到至16个月，成为首府楼市去化给力的区域。经开区新房以月均1243.5套的成交量，17个月的去化周期稍逊于水区，屈居第二。新市区和米东区则分别以29个月和31个月的去化周期分列第三、第四名。新房存量高的沙区，去化表现却并不如人意，以45个月的去化周期排名第五。去化老大难天山区月均销量虽然有所攀升，但125个月的去化周期仍然足以令观者汗颜。值得注意的是，一些销售情况良好的项目，如经开区的万达广场、宝能城，新市区的北城大观、金鑫花园，水区的东洵紫金苑7785元/平方米[水磨沟区]东洵紫金苑1套在售、世界公元二期
世界公元二期9500元/平方米3.98分乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路1号0991-6853888二期等，对区位销量和库存的排行产生了很大的影响。
在去化结构方面，1-9月，90-144平方米商品房销售情况好于90平方米以下和144平方米以上销售面积。其中90平方米以下住商品房销售面积43.27万平方米，下降6.4%，占住宅销售面积的22.7%，占比较去年同期回落1.9个百分点；90-144平方米商品房销售面积116.95万平方米，增长7.96%，占住宅销售面积的61.5%，占比较去年同期提高3.7个百分点；144平方米以上商品房销售面积30.07万平方米，下降8.7%，占住宅销售面积的15.8%，其中别墅、高档公寓销售面积6.22万平方米，增长0.7%，占住宅销售面积的3.3%。在近半年的救市政策刺激下，乌市楼市改善接盘的现象越来越明显，至于改善发力是否能持续，还待后日为观。
房地产投资方面，1-9月，全市房地产开发完成投资230.45亿元，比去年同期增长2.9%，增速比上月和上半年分别回升4.7个和7.9个百分点。而10月乌市商品住宅完成投资147.51亿元，增长1.9%，增速比上月下落1.4个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为64%。非住宅类投资82.94亿元，增长5.9%，增速比上月回升4.1个百分点。可以看到，现阶段首府商业用房投资增速明显快于住宅投资。商业用房，尤其是写字楼的投资更受开发商亲睐。
土地方面，10月乌鲁木齐共突出23宗地块（其中住宅用地15宗，均价438元/平米，土地供应主要集中在新市、经开两区）但无一宗成交。可以看到，在经历了上半年土地供应的紧缩之后，虽然从7、8两个月起政府已开始放开供应，房企的拿地热情并没有高涨起来。预计在房地产投资增速保持稳定增长前，高库存带来的忧患意识仍会让房企尤其是外地房企在拿地的问题上持谨慎态度。
面对存量房面积的实际升高，预计乌鲁木齐楼市的去化压力在未来一段时间内仍将维持在高位。金九银十的成色不足，让七八两个月供销两旺的楼市再度冷静了下来，如何让白菜价的贷款利率和二胎政策的利好调动起首府市民的买房积极性，才是当前去化面临的要务。部分已经开始涨价的楼盘更应该三思而后行，失去了价格优势以后，首府楼市去化必将更加任重而道远。
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