[摘要] 刚需房需求集中释放,未来一段时间房价上涨基础薄弱
2015年的房地产市场，虽说因高库存压力各房企持观望态度，但在一轮轮利好政策刺激下，潜在的市场需求被激发出来。另外，以暂住变为居住的户籍政策改革、全面放开二孩等人口红利增长，都为房地产市场需求打下坚实基础，房地产市场预期愈发明朗。在市场回暖趋势向稳的态势下，不难发现，市场需求正在被利好政策透支，未来市场将会呈现出更严重的区域分化格局，而房价调整也会因此出现动能不足的现象。
近日，中指院发布数据显示，10月百城住宅均价连续第3个月双涨，环比上涨0.30%，涨幅与上月基本持平；同比上涨2.07%，涨幅继续扩大。而在此之前，国家统计局发布数据显示，1-9月份，商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，增速比1-8月份提高0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长8.2%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长1.8%。商品房销售额56745亿元，增长15.3%，增速与1-8月份持平。其中，住宅销售额增长18.2%，办公楼销售额增长18.7%，商业营业用房销售额下降1.7%。持续的利好政策让市场出现量价齐升的态势，业内人士分析认为，成交量增长，源于当前宽松的购房环境，改善性需求的集中释放，以及交易环节周期、费用降低，都在一定程度上让市场暖上加暖。市场升温虽然是多种因素促成，但利好政策却是其中关键的因素。
市场升温，去化周期缩短，这对于房企而言，是重大的利好，但从中我们不难发现，曾经在调控政策抑制下的改善性需求在利好政策刺激下被集中释放。据国家统计局数据显示，今年以来楼市消费结构发生了质的改变，往年90平方米以下户型占主导的消费正逐步下滑，取而代之的是90140平方米户型的增长。业内人士分析认为，房地产市场经过二十多年的发展，改善性需求处于爆发的临界点，此时，二套房新政引发需求入市，量价齐升也就有了市场基础。
从近期市场销售可以看出，接近年底，多数房企为冲刺年终销售目标，纷纷推出促销活动，从特价房到送车位，让利更是超出9月，但从现场看房量来看，效果却差强人意。昌吉市滨湖河附近一售楼中心工作人员介绍，该公司近期推出的让利幅度超过20%，可是前来看房的寥寥无几，当前正值“双降”影响下，即使这样，销量还是没有明显提高。
据了解，对于重新回归常态的销售市场，大多数房企持保守态度，一方面期待新政策出台，另一方面积极促销，以其在年终到来之际完成销售目标。业内人士认为，前期市场成交量的增长，已提前释放了未来大量市场需求，去化周期减缓在短期内会将成为定局，据乌鲁木齐市统计局数据显示，截止9月末，全市商品房待售面积229.17万平方米，同比增长52.2%，其中住宅待售面积119万平方米，同比增长1.2倍。
值得注意的是，在市场持续去化的背景下，市场需求被提前释放，短期内很难出现新一轮销售高峰。而房企在净利润下滑、投资意愿降低的态势下，企业分化也将逐步深入，因此，未来一段时间房价上涨基础薄弱。
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