[摘要] 我国城镇户均住房拥有量已超过1套。随着空置房与待售房面积大量增加，如何消化市场库存成为不少城市的痛点。然而，仔细观察市场，住宅租赁仍然是需求旺盛的短板。通过商业模式创新，将存量房“变废为宝”，痛点也可能成为楼市新增长点。
2013年11月，投资人朱琳与其他四个朋友投资400多万元，开始打造位于北京西大望路的有怡公寓。尽管现在稳中有增，但想把生意做大，依然面临资金、房源等现实困境。“资金有限阻碍了我们产生规模效益。”朱琳说，另一个困境就是房源太少。目前能做公寓式租赁的房屋很少。“整栋商品房价格太高，厂房又不容易找到。巧妇难为无米之炊。”
在刘洪玉看来，目前市场缺少租赁住房经营机构还是因为“钱”的问题。一方面，现阶段住宅开发比住房租赁经营更加有利可图，开发商不会轻易转型。另一方面，经营租赁住房需要大规模长期投资能力，投资门槛也较高，而目前房价和租金关系失衡导致的租金率过低，甚至远远低于资金成本，也使得很多社会资本望而却步。“从政府的角度来看，培育住房租赁机构，就需要提供政策性金融支持来解决融资成本过高问题，降低税率来解决税收负担过重问题，创新土地供应模式来解决房价高租金低的租价失衡问题等。”刘洪玉说。
正是听到了市场的呼声，今年初，住房城乡建设部颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极培育经营住房租赁的机构，推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型。同时，还将积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，吸引社会资本进入住房租赁市场。
“从目前中国城镇化的发展阶段看，住房价格仍然比较高、租金率偏低，提供税收优惠和长期低息贷款支持恐怕是培育机构出租人更为现实有效的措施。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松说。
刘洪玉也算了一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金率只剩下2.5%左右。“目前，许多地方的家庭出租住房仅按5%的综合税率来征收，大大降低了个体出租者的税负，这个政策不妨也用于机构出租人，以鼓励机构出租人的发展。”
尽管税收优惠等扶持政策尚未出台，投资人依然看好住房租赁市场。朱琳觉得，围绕公寓租赁可以做篇大文章，社区生活服务更是一片蓝海。“现在很多手机应用软件在做送早餐、上下班拼车等服务，‘互联网+’离我们的生活很近，是智能化生活的接口。如果利用互联网将丰富的社区服务与房屋租赁结合起来，再通过分析大数据为每一位租客提供个性化智能服务，相信会有更多人选择租房，而机构投资者也会有可持续的。”
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