[摘要] 营业税改 税的税制改革(以下简称“营改增”)自2012年1月1日开始试点至今，历时近三年，目前仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业四个行业未纳入试点。
营业税改 税的税制改革(以下简称“营改增”)自2012年1月1日开始试点至今，历时近三年，目前仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业四个行业未纳入试点。此前 明确要在十二五期间(2011-2015)完成“营改增”改革任务，届时，营业税渐淡出，“营改增”扩围。2015年成为“营改增”收官年。
细看尚未纳入营改增范围的金融保险业、建筑业等行业，实际均与房地产开发千丝万缕，因此说“营改增”是房地产企业生死线并不为过。
据 部门传出新消息，房地产、金融、生活性服务业三大行业，聚焦“营改增”将有一揽子方案出炉，目前方案已由财政部税政司制定完毕。乐观者认为具体细则有望7月公布，保守派估计大可能将在10月份。
当下成为“大战”前为紧张时刻，而业内目前共识是，房地产业、建筑业税率或为11%，金融业税率和生活服务业的一般征收税率或为6%，均适用一般计税方法，对出口服务实行零税率或 政策。
中国财政部部长楼继伟曾意味深长提示：“‘营改增’在房地产开发企业身上遇到难题。”减少重复课税，减轻企业负担，“营改增”这场税制更新本用心良苦，但在巨变面前，房地产行业背后却影影幢幢，或临各处风险。
减负恐成加负
日前，普华永道对近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90%的受访企业均表示对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。
旭辉集团一位财务负责人向本刊表示，“营改增”确实对企业影响很大。因为政策细则尚未公布，公司对此正在从业务前端做一些调整，比如尽量选择可提供 税*的大规模供应商等，以缓冲可能税负压力。
现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，“营改增”后，房地产业的税率会在11%和17%间二择一，如果企业没有足够的进项税抵扣成本，或 相关过渡政策不够“给力”，减负极有可能变加负。
假使“营改增”后房企开发成本中可抵扣的进项为50%。如果税率定为11%，则一二线城市开发商的实际税负会达到5.5%[(100%销项—50%进项)×11%=5.5%]，增加了0.5%;如果税率定为17%，则实际税负会达到8.5%[(100%销项—50%进项)×17%=8.5%]，增加了3.5%。
而现实中，房地产可抵扣进项能达到50%都相对困难。一些工程款、广告、销售代理、园林景观绿化等项目，能不能取得*，能不能进入抵扣项目，都会影响到房企税负压力。有业内人士认为，在土地、人工、土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下，税负很可能上升。国内著名税务 张伟近就针对房企财务人员的一次“营改增”集中培训会上表示，依据相关原理几乎肯定不能抵扣的部分包括：职工薪酬、 规费、税金、拆迁补偿费、毛利、无专用票的项目。
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