预售资金监管抑制商品房预售弊端

人生大事

      买房对任何一个家庭来说，都是一件人生大事，尤其是购买期房，除了会面临延迟交房的情况发生，楼盘还有会变成烂尾楼的风险：2005年开发至今的沙区某项目烂尾，涉及业主2000多户，业主维权十余年;2004年开发至今的天山区某项目烂尾，导致3000多户购房者(多为商户)至今血本无归;2010年开发建设的米东区某项目，400余套房屋被抵押后一房二卖，购房者至今仍不知该何去何从，当年购买该项目的陈先生无奈地说：“多年的血汗钱打了水漂，连个响声都没听见，真是期房有风险，购买需谨慎。”而其他的烂尾楼不是因开发商违规操作，就是因资金链断裂而无法继续建设，最终害的老百姓钱、房两空。

      2016年7月，白先生支付了25万元首付款，从一家房企获得了一套90余平方米的期房。白先生记得，缴纳首付款时，售房人员承诺当年年底就可以办理入住手续，但是一直到今年4月，他才拿到了钥匙。白先生购买商品房的方式，就是当前我国商品房销售普遍采用的一种方式――商品房预售制度。商品房预售制度中的弊端就是：预购人承担着较大的风险。因为商品房预售合同签订时，预购人只获得商品房的期待权而非所有权，实际是一种合同债权，在预售合同签订以后交付房屋和产权过户之前的这段时间内可能出现各种原因，使承购人无法实际获得商品房所有权。

      自6月27日首府正式实施商品房预售资金监管制度后，市民购买期房的房款直接打入开发商资金监管账户，由房产部门在线监管预售资金的存入及使用情况，此举可有效抑制商品房预售期间的各种弊端。据了解，实行商品房资金监管有三大作用：一是使商品房预售资金得到有效的监督管理，更好地规范预售资金的收存、支取、使用等环节，有效防止随意挪用资金、过度开发、造成资金链断裂，形成烂尾;二是促使开发企业快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。三是保证购房人的合法权益，减少买卖纠纷，促进了社会的和谐稳定。

      以王先生预购137.5万元房产，首付30%，银行按揭70%为例，王先生与房产公司签订购房合同后，按照合同约定首付41.25万元进入资金监管账户。随后抵押该房产，向银行贷款96.25万元，银行审核放贷后96.25万元直接进入资金监管账户，之后的每个月，王先生需要根据与银行的约定按时还贷。而王先生所付的137.5万元房款，被房产主管部门及银行予以监管。按照一栋楼一个预售许可证一个监管账户的原则，账户中的监管资金，可以根据开发商的实际建设进度拨付使用，确保专款专用。

购买预售房查看这五证

     那么消费者在买预售房的时候，应该注意什么呢?乌鲁木齐市住房保障和房产管理局提醒市民，在购买新建商品房时需要注意查看“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。对“五证”不全的房产不要购买。购买“五证”不全的房产易造成不能交房，无法办理房屋产权证书等不良后果，存在极大风险。

      对未取得《商品房预售许可证》的房屋不要购买，不要以认购、预定、排号、VIP卡、理财等形式支付定金、预付款性质的任何费用，

      应当注意查看所购房产是否是在《商品房预售许可证》范围内准予销售的房屋，是否存在在建工程部分或全部房屋抵押及法院查封等权利限制情况。要慎重签订《商品房买卖合同》，仔细阅读合同条款、充分沟通。完整理解合同条款及补充条款，不要轻信口头承诺。对开发商承诺的事项和内容要求写入购房合同或补充条款内，写入合同的承诺和内容具有法律效力。

     为保证购房户的资金安全，购房者一定要按照《商品房买卖合同》上主页的提示，将购房资金存入指定的商品房预售资金监管账户。注意保存楼盘宣传资料、经过备案的《商品房买卖合同》、付款票据等相关凭证，一旦发生纠纷可以通过司法途径维护自身权益。

（本文摘自乌鲁木齐晚报）