[摘要] 9月13日国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。反向住房按揭模式的以房养老再次成为社会各界关注焦点。虽然媒体对这个话题讨论较多，但对“反向住房按揭”政策实质的理解上仍有不少误区，对可行性和可操作方案更有很多争议。笔者从三个角度解读“反向按揭”模
9月13日国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。反向住房按揭模式的以房养老再次成为社会各界关注焦点。虽然媒体对这个话题讨论较多，但对“反向住房按揭”政策实质的理解上仍有不少误区，对可行性和可操作方案更有很多争议。笔者从三个角度解读“反向按揭”模式。
要点1：“反向按揭”的背后真实驱动力
本文试图把政府推行“反向住房按揭”作为一项公共政策创新案例来看待，运用公共政策学中的经典MOR理论框架(Mohr1969)，来审视政策主导者推出这项公共政策背后的动机、所面临的阻力和政策创新者所拥有的可以用来克服阻力的资源，从而更深层次来理解这项政策创新的实质并预测其发展趋势。
盘活住房存量
政府现在重提“以房养老”和“反向住房按揭”，最直接的作用就是盘活住房存量，使大批闲置的死的实物资产转化成流动性强的活起来的金融资产。而有了这个融资需求，银行就可以有标的物进行贷款发放，增加金融市场流动性。
推行反向住房按揭，可看做是中国经济继续金融深化的一部分。1990年代房改实现从福利分房到货币分房，实质就是金融深化过程。中国M2/GDP的比值从1995年的100%突飞猛进到2000年的140%，再到现在的190%之多，很大一部分是住房、教育、社保这些原先实物或免费提供的物品和劳务，进入市场，被货币化、金融化。1998年个人住房按揭的出现，在这个过程中起到关键作用。这个资源配置方式的重组，对资源配置效率和社会福利的改变有多大是可以再讨论的，但创造了大量直接就业机会、推动GDP（国内生产总值）增长却无可置疑。
住房反向按揭重要目标是助推金融创新。中国金融业在1998年后放开个人住房按揭贷款之后，长期没有与老百姓密切相关的重大金融创新。如果“反向按揭”一旦做起来，将以点带面，大大刺激相关的金融衍生品，例如触发资产证券化，保险也将更加开放，甚至与自贸区试点结合，加快利率市场化和人民币自由兑换，进而助推全面金融创新与改革。
“反向按揭”更直接的作用是，死钱变活钱，拉动消费。这也符合本届政府主要领导人强调的“十二五”期间任务是刺激内需的宗旨。
住房反向按揭，是一项房地产制度创新。在美国，住房反向按揭主要是由美国联邦政府住房和城市发展署(HUD)进行监管、由其下属美国联邦住房管理局(FHA)进行违约保险，而不是由养老相关的政府机构来主持，就是一个例证。由美国FHA提供保险的“住宅净值转换按揭”(HECM，Home Equity Conversion Mortgage)占全美反向按揭市场的90%以上。
稳定地方房地产市场
现时提出这个政策，也是对房地产市场发出一个信号，希望房价保持相对稳定。如果房价过快增长，那么居民将增值预期很强的住房去抵押来申请反向按揭的意愿就会很低；但如果房价出现下跌趋势，那银行就不会有积极性提供反向按揭产品。
发展住房反向按揭，从长远看，就是加快住房资源的循环利用，保持住房的持续需求。包括财政部有官员曾表示要对按揭还款支出进行税前抵扣，都是防止楼市因为进入老龄化而过快出现滑落，造成系统性危机。所以这次政策一出来，不仅中央政府，很多地方政府都表现出很高的积极性。对稳定地方楼市是利好。
反向按揭还有利政府持续进行城市更新。将房产抵押给银行，抵押期结束或居住者过世后银行将获得住房转售给地方政府的土地储备中心，政府旧区改造的难度会大大减少，相当于市中心土地资源可以被一次又一次再开发和循环利用，政府土地财政有了长期性保障。
增加养老资金来源
回到养老本身，以房养老尽管不能推卸政府养老责任，但确实能减少政府在养老问题上的压力。
以房养老-住房反向抵押，首先是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。从具体承办部门来看，应该是由住建部来牵头，银监会、保监会来共同设计制定住房反向按揭产品及其违约保险的规章制度，并树立相关的监管体系。民政部在这个方面应该是参与和配合的角色，做好市场无法做的基本养老保障。
综合以上视角，住房反向按揭，政府会下相当决心去推动。因为对实现房地产市场可持续发展、对扩大内需、对金融创新改革和推力经济增长都有相当大的战略意义。
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