[摘要] 9月13日国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。反向住房按揭模式的以房养老再次成为社会各界关注焦点。虽然媒体对这个话题讨论较多，但对“反向住房按揭”政策实质的理解上仍有不少误区，对可行性和可操作方案更有很多争议。笔者从三个角度解读“反向按揭”模
要点2："反向按揭"阻力在哪里
反向住房按揭已不是新鲜名词，在2004年就有不少人大代表和政协委员向国务院提议开展基于反向住房按揭的以房养老，2007年上海住房公积金中心也曾力推“以房养老”试点工作，不少其他地方也都曾努力尝试过，但都无疾而终，困难重重。推行难的根本原因在于对该项产品的需求与供给都不足。
子女普遍反对抵押
从需求角度看，需求方面的阻力来自老年人家庭内部。子女不愿意放弃父母的房产，希望过世后能自然继承。中国大多数老年人自身也有强烈的馈赠动机，希望给子女尽可能支持，同时大多数认为应该靠子女来养老。这些因素都导致对反向按揭的需求几乎没有。
从供给角度看，房价风险、利率风险、老年人房屋产权难以确权及70年产权规定等制度性因素都抑制了银行等金融机构提供反向按揭产品的积极性。同时本身银行传统业务利润丰厚，无动力创新。
反向按揭产品设计有局限
目前国际上主流的反向按揭产品本身设计上也有不少局限。
反向按揭的进入门槛较高，普通人难以进入。即使美国联邦住房管理局(FHA)提供保险的“住宅净值转换按揭”(HECM)方案，也有很多准入门槛：比如：1.反向按揭人必须年满62岁；2.房子已还清债务；3.房产必须为主要住房，抵押期间实际居住；4.具有一定行为能力和资信评级，完成一系列准备工作。如要事先接受按揭顾问辅导，找估价师对房产进行评估，请房屋现场勘测，做律师咨询和产权证明，办理房屋财产保险，通过专业按揭保险公司评估后才能申报。所以一开始申报就有不少相关杂费，如按揭业务开办费(Origination fee)就至少2500美元或更多。另外，房屋估值有上限(2013年为62.5万美元)，的反向按揭可贷金额也存在上限(2006年为36.3万美元)。
反向按揭本身也很复杂，存在不少放款人恶意欺诈的案例。从付款角度，反向按揭最基本的就有5种方法：分别是：一次性发放全部贷款(lump sum)、抵押期间随时可以提取任意的信贷额度(line of credit)、每个月发放固定付款——又区分固定年限发放(term option)和一直发放到抵押人过世为止(tenure option)，还有的是以上几种方式的不同组合。然后一般又允许抵押有效期间随时转换付款方式，只要缴纳一笔20美元的费用。然后还可以随时推出和中断。特别一次性放款的反向按揭，往往被不少老人短期内就挥霍掉，很快陷入贫困。
反向按揭财务成本不菲。从反向按揭本身机制来看，由于不像普通按揭那样随着还款而不断减少贷款本金和利息，前期的贷款利息不断利滚利，后面的贷款利息就像气球一样爆发，贷款周期较长的抵押人财务负担很大。而且由于贷款期限较长，不存在固定利率，都是浮动利率，所以按揭人和放款人的风险都很大。美国HECM贷款利率常年在6%～8%，远高于普通按揭利率。
反向按揭公平定价难。住房本身就异质性强，地区差异大，周期性强，普通按揭的定价合理都很难，而老年人健康情况不稳定，抵押人和放款人之间的信息严重不对称，更加使公平合理的贷款定价十分困难。
发达市场亦推进缓慢
基于以上问题，美国联邦住房管理局(FHA)从1987年运行HECM一开始就要求HECM抵押人必须只能从FHA认定的合格按揭公司那里购买按揭，然后抵押人和按揭公司都必须从FHA购买按揭保险，相当于FHA实行双向保险。
FHA按揭保险的功能是，一方面保障抵押人在放款人坏账的时候仍然收到预期付款，一方面保障抵押人坏账的时候放款人的债权得到保护。如果到了还款期，抵押房产资不抵债，则剩余债务由FHA来偿还给放款人。而且如果选择终生付款模式，抵押人无论房产贬值到何种程度，都可以居住在房屋中直到过世。这点极大保护了抵押人的利益，免除一旦房产贬值则无家可归的风险，消除了他们这方面的忧虑。
但抵押人除了一开始就要按照房产评估价值的2%收取保险开办费，在按揭期中每年都要按照当年按揭债务余额的1.25%缴纳保险年费。保险开办费和年费都可计入贷款来融资，但同时利息滚动。
按揭保险的介入固然一定程度上消除了不确定性和信息不对称带来的风险，但这又给抵押人带来很大的财务负担，减少了从反向抵押能够带来的预期。而且，对抵押人和对按揭公司的双向保险，可能引发各自的道德风险,降低借款人和金融机构应有的风险谨慎性。
根据美联储费城分行一项实时研究，反向按揭即使大幅度降低门槛、改善信息披露和调节到适当利率，最乐观的估计，在美国老年人的市场份额也就能达到5.5%。
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