[摘要] 9月13日国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。反向住房按揭模式的以房养老再次成为社会各界关注焦点。虽然媒体对这个话题讨论较多，但对“反向住房按揭”政策实质的理解上仍有不少误区，对可行性和可操作方案更有很多争议。笔者从三个角度解读“反向按揭”模
要点3：中央和地方政府是否有动力去做
未来“以房养老”-“反向住房抵押”需求会有较大迸发，供给意愿也将提高，中央和地方政府也都有积极性去推动需求和供给。
首先，产权方面的法律阻力不是太大。2007年《物权法》颁布之后已经基本扫清这方面障碍，“70年产权”大限距离尚远，其实并不构成真正实质障碍，相信最终能妥善解决。
从需求来看，潜在需求很大，而且将快速增长。随着这几年房地产市场调控，社会上逐渐已经有预期，未来房产增值不可能像过去十年那样再出现狂飙突进的景象，在“高位”套现住房资产的风气已经悄然出现。
另外一个角度，越来越多的80后独生子女，愿意接受父母将房产去反向抵押为自己养老的做法。
2012年60岁及以上老年人口1.93亿人，占总人口的14.3%，其中65岁及以上人口1.27亿人，占总人口的9.4%。而根据民政部《2012年社会服务发展统计公报》，2012年各类4.43万个养老服务机构，只拥有床位416.5万张（其中社区留宿和日间照料床位19.8万张），收养老年人293.6万人，虽然比上年增长12.7%，但每千名老年人仍只拥有养老床位21.5张（比上年增长7.5%)。虽然基本养老保障这块有政府托底，但想要得到高质量的养老服务，光靠养老金肯定不够。
此外，经历这十多年房地产市场高速发展，中国居民积累了巨额的房地产财富。西南财经大学中国家庭金融调研报告提出，2011年中国城市户籍住房资产价值为152万亿元。
根据六普数据推算，中国老年人持有的住房资产总值在14万亿元左右，平均到每户老年人家庭，约有价值40万元的住房资产。这大概相当于2012年城镇全部居民平均家庭可支配收入至少7倍多、老人家庭可支配收入的8倍多。而美国住房资产净值平均也就18万美元，相当于美国家庭5万美元年收入的4倍不到。
金融市场也对这笔资源垂涎已久。只要14万亿元老年人住房资产中的1%被盘活，就能带来巨大业务空间。尤其目前金融和保险被要求放开，民营银行和保险进入加快，传统业务竞争激烈，急需开辟新市场空间。
前述的刺激内需、推进金融创新、保持经济增长速度，都是强有力的动机，所以中央和地方政府动力都很足，可以动用大量政策资源诱导更多老人选择反向按揭的以房养老模式。
具体而言，政府可能会通过设立具有政府背景的反向按揭保险公司，对借贷双方提供保险，对反向按揭住房所得收入和房产的持有、出售豁免相关税收等优惠鼓励措施来刺激反向按揭的需求与供给。此外，政府为之可以调动的政策资源还有很多。可以注意近期另外一个政策信号，开征遗产税被写入中共十八届三中全会决议草案。同时扩大乃至全面推行房产税的呼声越来越大。这些政策演变都可能会刺激反向按揭在中国的落地与生长。
（作者陈杰系上海财经大学不动产研究所副所长、上海财经大学公共经济与管理学院投资系教授，本文为房地产上海圆桌论坛以房养老专题研讨会主题报告部分内容。）
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