[摘要] 凡是以首次置业型需求为主的城市，其楼价涨幅都很低。改善型需求为主的城市则对产品的要求很高。从首次置业型转向改善型，一般都将引发楼价翻倍。
老于说：凡是以首次置业型需求为主的城市，其楼价涨幅都很低。改善型需求为主的城市则对产品的要求很高。从首次置业型转向改善型，一般都将引发楼价。市场经济最本原性的资源配置是智力资源的配置，当思想的市场和财富连在一起，我们才能够理解金融中心会创造一个财富市场，把周围的人才吸引到中心。所以我们找到了未来房价上涨的的17个城市.
我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测，都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地，到开售，（中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商的平均所需时间，大致是20个月的时间，也就是1年零8个月。投资人做出的预计售价建议，在这个时间就要得到检验。如果检验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而如果检验结果错误，他必然会失业，而且也极可能会面临不得不改行的厄运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里反复传播。
而且，地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，我所在的城市，一年推出市场的地块超过50宗，平均每个星期，就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值，价值有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观规律毫无认知，那么他犯下重大的判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，就是明天，他必然会因为过高或过低的预计售价，从而导致拿下烂地，或者错过好地。
纯粹基于生计所迫，我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻城市房地产的根本规律。
对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是：任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改善型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。
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