[摘要] 凡是以首次置业型需求为主的城市，其楼价涨幅都很低。改善型需求为主的城市则对产品的要求很高。从首次置业型转向改善型，一般都将引发楼价翻倍。
在范围内来说，北京具有对全中国富人的吸引力，由于全中国的政府财政资源都向北京倾斜，所以北京相对于全中国所有的城市来说，配套之完善、生活之便利，都是的。（调侃一句：堵车也是因此应该付出的必要成本。你丫的享受了举国之力提供的最丰富的生活资源，顺带让你丫付出点时间成本，很应当嘛。）所以自05年之后，北京的住宅3分之1的比例，都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制无法阻止外地人进北京购房的冲动。土财主们看着自己城市的冷风残烟，再看一眼北京的灯红酒绿，死活都会想办法去享受北京的资源。所以北京的无房族，就必须和全中国的所有富豪，一起竞争每年15万套左右的新增住宅资源。我这里再给一个数据：近5年来，北京每年新增常住人口44万人，即使每两个凑成一对结婚，那也是22万个需要住房的家庭。北京无论从哪个角度上分析，都是供不应求，而且是极其严重的供不应求，在这个背景之下，必定催生猛烈的投机心态。
反观珠三角，与北京这种黑洞型、磁铁型的城市不一样，珠三角绝大多数的城市，都缺乏对周边城市的吸引力。即使广州这种中心一线级城市，市场也是相对封闭的，以内销为主。珠海和惠州是例外。珠海这种打着旅游休闲地产名堂的城市，天生就是以外地人为主要营销对象，最近中国地产界流行炒作旅游地产，能扯上点边的地方都大涨，从海南往广东广西，旅游地产投机之风大盛，所以珠海的客户来源，大约有6成以上是外地客户。惠州本地的消费力太弱，它就是依靠深圳强悍的消费力，以及两地之间悬虚的价差，吸引深圳客户前往投资或者投机，它的市场，有一半是靠深圳人撑着。
佛山东莞中山等地，市场不光是对外封闭，其内部各个区之间，也是相对封闭。佛山各区之间，南海顺德禅城，市场的相互融合程度，低于1成。也就是，各区的购房客户，仅有不足1成是其它区的客户。各区各自形成自己的中心，如禅城的亚艺中心，南海的千灯湖中心，顺德的德胜中心，各自相对封闭的形成自己的新城区，并实现各自新城区的价格上涨。东莞仅东城和南城作为城市新城区，可以小规模的实现对东莞全市客户的吸引，大致可以吸引到3成左右的跨镇客户。其它各个镇街，均是堡垒分明，相互之间几乎没有融合，全是以内部消化为主。中山索性连主城区市场的概念都没有，全是镇街市场。各个镇街之间老死不相往来。
封闭型市场和开放型市场，是两种完全不同的市场形态。后者极易诱发投机，而前者的市场将相对稳定。这就是房地产市场与其它商品市场相比而言的特殊性。其它商品市场越开放就越稳定，而房地产市场，越开放就越不稳定、越惨烈。这是由于房地产市场的供应量极其有限，提高供应量的潜力，只能越挖越小，因此一旦客户地理边界爆发性的向外增长，就一定意外着供求严重失衡，从而导致价格暴涨。一般来说，对于城市群来说，越是均衡发展的，就越容易形成相对封闭型的房地产市场。珠三角的城市群相对发展都比较均衡，广州和深圳虽然位于前列，但也没有达到一枝独秀的地步，因此也不能打破各个地方的壁垒，也不能对各个地方的客户形成强烈的吸引。而北京这种城市，对周边城市而言简直是噩梦。它就像怪兽一样，吞噬周边城市的资源，独食而肥，这样的城市，想不形成开放型市场都难。
在范围内来说，北京具有对全中国富人的吸引力，由于全中国的政府财政资源都向北京倾斜，所以北京相对于全中国所有的城市来说，配套之完善、生活之便利，都是的。（调侃一句：堵车也是因此应该付出的必要成本。你丫的享受了举国之力提供的最丰富的生活资源，顺带让你丫付出点时间成本，很应当嘛。）所以自05年之后，北京的住宅3分之1的比例，都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制无法阻止外地人进北京购房的冲动。土财主们看着自己城市的冷风残烟，再看一眼北京的灯红酒绿，死活都会想办法去享受北京的资源。所以北京的无房族，就必须和全中国的所有富豪，一起竞争每年15万套左右的新增住宅资源。我这里再给一个数据：近5年来，北京每年新增常住人口44万人，即使每两个凑成一对结婚，那也是22万个需要住房的家庭。北京无论从哪个角度上分析，都是供不应求，而且是极其严重的供不应求，在这个背景之下，必定催生猛烈的投机心态。
北京的现实，真是太残酷了。俺很喜欢广东省内的很多的地市级别的城市。这一段很简单，也没有数据支撑，纯粹是我个人的扯淡，大家爱看不看。
在全球视野上，现在世界经济的主旋律，是产业大分工。能源、资源、制造、农业、金融、科技研发和工业设计，各自被几大板块收走，而且基本上一收走，就是的事，看不出其它国家还有染指的机会。中国抢到了制造业，现在正在试图抢科技研发和工业设计这一块。在中国国内，制造业被东部沿海城市抢到了，于是富了起来。这是不可抗拒的历史潮流。想不让东部地区富裕，那都不可能。但是这个时间算起来的话，其实中国的城市化，也就是这个富裕起来的过程，也没多少年。时间往前推20年，现在中国那帮子穿西装扮牛逼的富人，都在田间地头流水线上流血流汗呢。20年弹指一挥间，发达的制造业催生了中国的城市化，目前大量的城市都到了工业化的后期，要从制造业的低端状态，往高端进发，也就是科研和工业设计这个领域，中国人也打算要占领了。
现在国内东部地区提得的，就是产业转移。产业转移的前提是什么？就是东部城市成功的提升自己的产业状态，从单纯的制造业，把产业链往前走，把科研和工业设计这一块拿下来。拿下来了之后，落后的制造业就可以迁移到西部，让西部重走一遍东部经历的工业化之路，带动西部地区的城市化。所以现在东部各个城市都在搞高新产业科技园，都在搞孵化池，都拼命的鼓励创业。一边这么做，一边有些迫不及待的试图把落后的制造业赶走。东部几乎所有城市都在宣称干这个事。但是，这个事急不来。我前面说了，忽悠人比忽悠钱困难多了，凡是有技术含量的活，就得让有技术含量的人来做。不是你投入几块钱，就突然可以从天上掉下来几个科学家工程师设计师，引发产业大爆炸的。做科技，比做制造，难得多。主要是没人才。改革开放至今才30年，当年光顾着培养制造业的流水线工人了，根本没想到要在学校培养科学家。现在回头一看，好了，全是用僵化思维培养出的应声虫，这种人在工厂里特好使，老板和政府都喜欢用，但如果想拿去搞研发，对不起，人家连扳手换一个方向拧都不敢，怎么可能给你突破常规思维，搞出新产品？所以最近舆论方向突然大变，开始检讨我们的教育体系，从上到下都开始批评照本宣科了，这就是时代的背景。
有些个城市，搞制造产业搞习惯了，以为只要圈一个地，建几个厂房，准备点做孵化用的小钱，科技产业就搞起来了，这是神经病思维。凡是抱着这种思维去搞科技产业的城市，就一定会失败。如果这个城市居然还头脑发热，自作多情的搞高科技园区的同时，就把传统的制造业给迁移走了，那这个城市基本上就是在寻死。我不怕点名。我说的就是东莞。这个不要脸的城市小富了一把，就打算忘本，想重新打造自己的城市名片，让大家改变对它脏乱差的印象，于是明着暗着，就打算把三来一补的制造业都干走，取了个名字，叫“腾笼换鸟”，结果笼子腾出来了，之前被东莞政府当成傻鸟的传统制造业，都被其它城市，尤其是清远和肇庆，当成凤凰一样迎接了过去，但是高科技这只好鸟，死活都飞不进东莞。连续两年，东莞的GDP增长率为0，很不幸，又突然遇到金融海啸冲击，把东莞打得奄奄一息，差点就把艰苦奋斗20年的成果给灭了。好在人家底子厚，制造业基础发达，一发觉高科技产业那么难搞，不是一朝一夕能出成果的事，立马转身，把先前要淘汰的传统制造业，又搞了起来。
基本上，在我看来，中国未来10年的城市分工，基本上，是东部城市逐渐的学会做科技研发工业设计这些个高端活计，西部城市变成制造产业基地，两者分工合作。我个人认为，这是不可抗拒的历史潮流。高端人才向东部集中，而低端制造业从业人员，就可以留在人口众多的西部。
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